（税务）大马屋主2026生存指南：Section 4(d)、e-Invoice 和 SST

（税务）大马屋主2026生存指南：Section 4(d)、e-Invoice 和 SST

前言

那个 taxpayer 买了间屋，刚 sign 完 SPA、stamp duty 也付了。

不到一个月，LHDN 的信就到了。问他买多少钱、deposit 几多、loan 多少。

过了一年，他出租了。要 submit tax return 的时候，system 不让他 submit。打开来看，LHDN 的 system 早就有他 tenancy agreement 的 stamp duty 记录。

简单讲，他还没开 form，LHDN 已经知道他有租金收入了。

这不是衰运。这是 data integration。

e-Stamping、MyTax、MyInvois、SST registration、土地局记录、银行 reporting，semuanya 越来越 integrated。"少报租金" 这件事，今时今日已经没有以前那么 easy了。

如果你今天在大马有产业、有租金收入，三个税务 regime 都可能 apply 到你身上：

  • 所得税 在 Section 4(d) of the Income Tax Act 1967 之下

  • e-Invoice 在 LHDN 的 MyInvois 系统下

  • SST 在租金服务下，rate 和 threshold 都在 2026 年 1 月 1 日 reboot 过

这篇文章带你走完三个，对象是 SME 老板和个人屋主。

Part 1：所得税 Section 4(d)

1.1 Section 4(d) 到底 cover 什么

Income Tax Act 1967 的 paragraph 4(d) 把租金收入归类为 rental income。

绝大多数个人屋主，就是那种买了间屋、把钥匙交给租客、每个月收租的那种，租金收入都是落在 Section 4(d) 之下，属于 non-business source（非生意来源）。

主要的参考文件是 LHDN 在 2018 年 12 月 19 日发布的 Public Ruling No. 12/2018: Income from Letting of Real Property。这份 PR 取代了旧版的 PR 4/2011，到今天仍然是 authoritative 的指引。

1.2 租金 "source" 几时开始？

这里是 common trap，答案要看你是哪一边。

Section 4(d) 之下（non-business）： 租金收入从 第一天 rent out 那天开始。租客真的搬进来，租金真的开始流动。

不是签 SPA 那天。
不是你 post 上 PropertyGuru 那天。
也不是 developer 交钥匙那天。

对一般 4(d) 个人屋主来说：钟从第一个租客搬进来那天才开始走。

1.3 可以 claim 的 direct expenses

租金 source 一开始之后，以下这些 direct expenses 可以 claim：

  • Assessment（cukai pintu）和 quit rent（cukai tanah）

  • 买产业的 loan interest（只能 claim interest，principal 不能）

  • 火险 premium

  • 维修和保养（修漏水的屋顶、油漆、换水龙头这种，是恢复原状的，可以）

  • 分层产业的 service charge 和 sinking fund

  • 收租的成本

  • Renewal 或换新租客的 agent commission 和 legal fee

1.4 不能 claim 的

这里是大部分屋主中招的地方。

Initial expenses（第一个租客还没搬进来之前的开销）：

  • 找第一个租客的广告费

  • 第一份 tenancy agreement 的 legal fee

  • 第一份 tenancy agreement 的 stamp duty

  • 找第一个租客的 agent commission

这些是用来 create 收入来源的，不是用来 produce 收入的。过不了 Section 33(1) 的 wholly-and-exclusively test。

Capital expenditure（任何增加产业价值的开销）：

  • 增值的 renovation（拆墙、扩厨房、瓷砖换大理石这种）

  • 装新的冷气（保养旧的可以，装新的是 capital）

  • 起一个新的厕所

其他不能 claim 的：

  • Loan 的 principal 还款（interest 可以，principal 不行）

  • 买产业的 SPA stamp duty 和 legal fee

  • 你自己花在 manage 产业的时间和精力

1.5 租金 loss？Habis cerita

这是 Section 4(d) 和 Section 4(a) 最大的不一样。

PR 12/2018 之下，你所有的 4(d) 租金产业是当作 一个 source 来看。所以在同一个 YA，A 单位亏，B 单位赚，两边可以互相抵。

但是把所有 4(d) 加起来还是亏的话：

  • 不能 carry forward 到下一个 YA

  • 不能拿来 set off 你的薪水、生意盈利、或任何其他收入

技术原因在 Section 44(2)：只有 adjusted business loss 才可以 set off aggregate income。4(d) 的租金 loss 不是 business loss，所以根本不在 Section 44(2) 的范围内。一个 YA 结束的时候 4(d) 有 loss，那个 loss 就这样没了。

所以如果你买产业 loan 很重，interest 比租金还多，那个 loss 就这样没了。Habis cerita。

这也是为什么，对那种认真在 build 产业 portfolio 的客户，4(a) vs 4(d) 这个 classification 问题值得认真坐下来谈，不是上论坛问问就能解决的。

1.6 Section 4(d) vs Section 4(a)：那条 line 在哪里

PR 12/2018 之下，租金要被当作 Section 4(a) 的 business income，前提是 maintenance 或 support services 要 comprehensively and actively（全面而主动） 提供，可以是屋主自己做，也可以是请第三方做。

Comprehensively 的意思是 substantial。比如：

  • 清洁结构性的部分：楼梯、电梯、lobby、走廊、排水、水管

  • 维护外部：停车场、园景、围墙、栅栏、外部灯光

  • Serviced residence 那种操作

不是 Tuan Tanah 每个月一号收租，水管漏了打电话叫水电工那种。

如果租金 qualify 为 Section 4(a) business income：

  • Loss 可以 carry forward

  • 家具和设备可以 claim capital allowance

  • Section 33(1) 之下可以 claim 的开销范围更广

但是对大多数只有一两间屋租出去、长期租出的个人来说，你稳稳在 Section 4(d) non-business 那边。**不要为了 chase 4(a) 而 over-engineer 你的 facts。**LHDN 在 audit 的时候看得出来，而且 comprehensively-and-actively 这个 threshold 是真的很高。

1.7 不报的后果

要分两层来看，因为新闻常常 quote 的那个数字，和真的会落在 audit letter 上的数字，是两回事。

Prosecution route（Section 113(1) ITA 1967）：

不报或者少报收入，可能面对：

  • 罚款 RM1,000 到 RM10,000，加上

  • 200% 的 special penalty（按少缴税额计算）

这是常常被 quote 出来的那个 headline，是 criminal prosecution 的 ceiling。

Civil-penalty route（Section 113(2) ITA 1967）：

实际上，LHDN 很少真的 prosecute。Audit findings letter 上面通常是 Section 113(2) 的 civil penalty in lieu of prosecution。在现行的 Tax Audit Framework（2022 年 5 月 1 日生效）之下，rate 是 graduated 的：

  • 自动 disclosure 或第一次犯：15%

  • 同一个 audit cycle 重复犯：最高到 45%

  • 如果 LHDN 可以证明你是 故意（intentionally） 报错：100%

所以一个 SME 老板真的是忘记了报一年的租金，实际 exposure 比较接近少缴税额的 15%，不是 200%。但是 200% 那个 headline 是 LHDN 手上的 leverage，也是为什么 voluntary disclosure（audit letter 还没到之前自己先讲）永远是比较便宜的对话。

加上 LHDN 今时今日的 data-matching 能力，"lupa declare" 这个理由已经不是值得冒的险了。Stamp duty 记录 sudah masuk system。Bank reporting sudah masuk system。Tenancy agreement e-stamp 之后也 sudah masuk system。 自己先报，晚上睡得安稳。

Part 2：e-Invoice（MyInvois）on Rental

有一天，你的租客打来。"Boss，要你的 MyKad 和 TIN。"

Eh，为什么？

因为他的 Sdn Bhd 要把租金 claim 成 tax-deductible expense。从他那边来看，他要 raise 一份 self-billed e-Invoice 在你身上。欢迎来到 MyInvois。

好消息是：大部分屋主的情况，是租客做工，不是你做。

2.1 起点的问题

正确的问题不是 "我赚多少租金"。是关于双方身份的两个问题：

  • 屋主是 business 还是 private individual？

  • 租客是 business 还是 consumer？

这两个组合决定谁要做什么，或者根本不用做什么。

2.2 2026 年 phase 走到哪里了

过去 12 个月变化很大。Cabinet 在 2025 年 12 月 6 日宣布之后，现在的位置是：

  • Phase 1（营业额 > RM100m）：2024 年 8 月 1 日开始

  • Phase 2（RM25m 到 RM100m）：2025 年 1 月 1 日开始

  • Phase 3（RM5m 到 RM25m）：2025 年 7 月 1 日开始

  • Phase 4（RM1m 到 RM5m）：2026 年 1 月 1 日开始，relaxation period 到 2027 年 12 月 31 日

对 SME 老板的大更新：年营业额低于 RM1 million 的，现在是永久豁免（之前 ceiling 是 RM500,000）。原本计划中的 RM150k 到 RM500k 的 Phase 5 已经取消了。

Voluntary opt-in 还是有的，比较适合那种客户希望拿到 validated invoice 来做自己 claim 的情况。

2.3 KTP 客户最常见的 self-billed flow

最常见的 KTP scenario：你的店屋是用个人名义买的，租客是一间 Sdn Bhd。

  1. 租客准备每个月租金的 self-billed e-Invoice

  2. 租客 submit 到 LHDN 的 MyInvois portal 做 validation

  3. LHDN validate 之后会 assign 一个 Unique Identifier Number（UIN）

  4. 租客把 validated 的 invoice 分享给你

  5. 你保留一份 copy。你这边不用做任何 MyInvois 动作。 租金还是照常报在你的 Form BE 里面，跟以前一样

租客会跟你拿 MyKad number 和 TIN 来做 self-bill。这两个准备好，TIN 多 check 两次。Self-billed e-Invoice 在 validation 阶段被 reject 的最常见原因，就是 TIN 对不上 LHDN 的记录。

2.4 那如果我是租给家庭，不是 business 呢？

那 e-Invoice 这边就什么都不用做。两边都不用 issue。租金照样报在 Form BE 的 Section 4(d) 之下，跟你以前的做法一模一样。

e-Invoice 不会把一个 non-business 屋主忽然变成 business。 它只是在 business 租客出现的时候，多加一层 reporting。

2.5 做错的话有什么后果

对那些 真的在 scope 里面 的屋主（也就是营业额超过 phase threshold 的 business landlord），不 issue e-Invoice 是落在 Section 120(1)(d) ITA 1967 之下：罚款 RM200 到 RM20,000，monkey house 最多 6 个月，或者两个都来，每一张不合规的 invoice 都算一次。

"每一张" 是最痛的部分。12 个月的租金用旧方法 issue = 12 次潜在的 offence。

如果你是租给家庭的住宅屋主，下面这个 Part 3 可以 skip 了。住宅租金不抽 service tax。Habis。

接下来这部分是给有 商业产业 的 SME 老板看的（店屋、办公单位、厂房、warehouse），无论你是屋主还是租客。

Part 3：SST on Rental — 2026 大改

3.1 哪些租金会被抽到

从 2025 年 7 月 1 日开始，"rental or leasing services" 被纳入 Service Tax Regulations 2018 的 Group K。扩大后的范围 catch：

  • 商业和工业建筑：店屋、办公室、厂房、warehouse

  • 可移动的有形资产：机器、车辆、设备、打印机

  • 包含 maintenance service 的 lease

不在 SST 网内的：

  • 住宅租金，包括用来住的 SOHO 单位和工人宿舍

  • 阅读材料

  • Financial leasing

  • 在大马以外的有形资产

  • 两边都有 SST 注册的 B2B 转租（anti-double-taxation rule）

3.2 SME 老板要分清楚的三个数字

外面的报道常常把这三个搅在一起。它们是 三个完全不一样的数字。

(a) Rate：2026 年 1 月 1 日起，从 8% 降到 6%。
目前是用 2% service tax exemption 的方式 administer，等法律修订 gazette 之后才正式改。2026 年 1 月 1 日开始的实际效果就是 6%。

(b) 屋主的 SST 注册 threshold：任何 12 个月内 RM1 million。
如果你的应税租金收入在任何 rolling 12 个月期内超过 RM1m，你必须在 Group K 之下注册，开始 charge SST。这是 2025 年中从原本的 RM500,000 threshold 上调的。

(c) MSME 租客豁免：年销售 RM1.5 million。
如果你的 business 租客年销售在 RM1.5m 以下（以最近一个 YA 报给 LHDN 的为准），他们的租金可以豁免被抽 SST。2026 年 1 月 1 日生效，从原本的 RM1m 上调。租客必须通过 MyPMK online system 来 declare MSME 身份，不是自动 apply 的。

换句话说：同一间店屋，两个不同的租客，可能有两种不同的 SST 结果。 屋主要不要注册是一个问题；租客会不会被 charge SST 是另一个问题。

3.3 Non-reviewable contract 的 safe harbour

对于在 2025 年 6 月 9 日或之前签 + stamp 的长期租约，并且 没有任何允许调整租金价格的条款 的，租金在 2025 年 7 月 1 日到 2026 年 6 月 30 日 期间豁免 service tax。2026 年 7 月 1 日之后的服务才开始征税。

很多有 3 年或 5 年长期租约、在 2025 年 6 月之前签的 SME 客户，现在正坐在这个 safe harbour 里面。Assume SST apply 之前，先看看租约里面有没有调价条款。

3.4 SME 屋主的快速决策

  • 只租 住宅：SST 不关你的事。下一题。

  • 租 商业，营业额低于 RM1m：不用注册 SST。但是 e-Invoice 的 rule 还是另外 apply。

  • 租 商业，营业额超过 RM1m：注册、check 每个 business 租客的 MyPMK status、2026 年 1 月 1 日开始 charge 6%。除非租客 qualify MSME 豁免，或者租约是 2025 年 6 月 9 日之前的 non-reviewable contract。

总结

三个 regime，方向只有一个：更多 data sharing、更快 matching、躲藏的空间越来越少。

  • Section 4(d) 管租金怎么抽税、什么可以 claim

  • e-Invoice 管交易怎么 real-time report 给 LHDN

  • SST 管商业租金要不要 top up 6%

对一般只是把 condo 租给家庭的个人屋主，真的会咬你的只有 Section 4(d)。其他两个 pass 过你。但是对租商业空间给其他 business 的 SME 老板，三个全部 in play，而且不会同步移动。

如果你已经收到 LHDN 的信、不知道自己的租金要怎么 classify、租客在跟你拿 MyKad 和 TIN 做 e-Invoice、或者你正在 build 一个 property portfolio 要 structure 好的话，找 Licensed Tax Agent 谈，趁问题还没出现之前。

跟着做，不走错，以后日子好过。

PS：本文由 KTP & Company PLT 集团 Principal Mr Koh Teck Peng 在个人 Meta 撰文分享。

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