(TAX UPDATE) 你报了 CKHT, 以为事情就这样过了. 一年后 HASiL 来信, 14 天内要你交四份文件

(TAX UPDATE) 你报了 CKHT, 以为事情就这样过了. 一年后 HASiL 来信, 14 天内要你交四份文件

前言

一家公司卖了一块地. 董事们算好 gain, 通过 e-CKHT 报了 CKHT, 该缴的税也缴了, 然后就把这件事放下. 大家都觉得, 这件事已经了结了.

结果大概一年后, HASiL 寄来一封信. 信里引用 Real Property Gains Tax Act 1976 的 Section 27. 它要你交四份文件. 给你 14 天.

这就是新的 self-assessment 制度下, 一个 RPGT audit 的样子. 如果你是用 Sdn Bhd 来卖产业的, 你最好在这封信来之前就搞清楚, 而不是等它来了才慌.

2025 年 1 月 1 日改了什么

RPGT 一直以来都是用 formal assessment 的方式运作. 你报了 CKHT, HASiL 就发一张 Notice of Assessment 给你. 真正算数的那个数字, 是他们给的.

这个在 2025 年 1 月 1 日变了. RPGT 转去 Self-Assessment System, 是通过 Finance Act 2024 加上 2024 年 12 月 31 日 gazette 的相关执行法令引进的. 在 self-assessment 之下, 你报上去的 return 就被当作是 Director General 的 assessment. HASiL 不再为每一宗 disposal 发一张 manual 的 Notice of Assessment.

责任转到你身上. acquisition price, disposal price, incidental costs, permitted expenses, 还有任何 exemption, 全部由你自己决定. 你报上去, 那份 filing 就当作是你的 assessment.

Self-assessment 不代表没有人查. 它只是把查的动作移到后端. 在 2025 年 1 月 1 日, HASiL 同时也发布了 RPGT Audit Framework, 讲明它会怎样在你报了之后 review 你的 return.

那封 Section 27 的信, 就是这个 framework 在实际操作.

Section 27 到底是什么

RPGT Act 1976 的 Section 27, 是 call for information 的权力. 它让 HASiL 有权要你交出你那份 return 背后的记录. 它本身不是一个指控. 它是要你拿出支持你那个数字的 working papers.

一封典型的 CKHT 800A 信, 会向一家 corporate disposer 要四样东西:

  • 有关 year of assessment 的 audited accounts.

  • 那一年的 tax computation, 也就是为 Borang C 准备的那份 computation.

  • 那一年的 fixed asset schedule.

  • 被卖掉的那项资产的 detailed disposal account.

每一样它要的, 都是有原因的.

为什么 HASiL 要这四份文件

audited accounts 和 Borang C 的 tax computation, 让 HASiL 把这宗 disposal 放回你整盘生意的背景里看. 它们确认了这项资产有在账上, 是怎么入账的, 以及这宗 disposal 在你的 income tax 和 RPGT 两边报的时候是不是一致. 两边对不上, 是最常引来问题的其中一个原因.

fixed asset schedule 追的是这项资产的 cost base. RPGT 是对 gain 征的税, 而 gain 就是 disposal price 减 acquisition price 再减 allowable costs. 这份 schedule 显示这项资产是什么时候买的, 买价多少, 之后又 capitalise 了什么进去. 如果你在 RPGT computation 里 claim 了 enhancement costs 或 capital additions, HASiL 就是在这里查这些东西是不是真的, 是不是 capital 性质, 有没有实际反映在那项资产上.

disposal account 是整个 review 的核心. 它应该显示 disposal consideration, acquisition consideration, 买卖双方的 incidental costs 例如 legal fees, agent commission 和 stamp duty, 还有你 claim 的 permitted expenses. 一份激进或者马虎的 computation, 就是在这里露馅.

公司通常栽在哪里

大部分 RPGT 的调整, 都不是来自明目张胆的逃税. 它们来自那种经不起查的日常记录. 常见的弱点是:

claim 了 costs 却没有文件. 你扣了一笔 enhancement 的 cost, 但你拿不出承包商的 invoice 或者付款证明. 在 self-assessment 之下, 举证的责任在你身上.

把 repairs 包装成 enhancement. 只有在 disposal 那一刻还实际反映在资产上的 capital enhancement, 才是 permitted expense. 日常的 repairs and maintenance 不算. 这条线很重要, 而 HASiL 知道该往哪里看.

disposal price 报低了. 如果 sale agreement 里的 consideration 没有反映 market value, 或者用的是 related party 的条件, 你就等着被问吧. 在 connected party 和某些情况下, Act 允许 HASiL 看 market value.

时间和 holding period. disposal 的日期决定用哪个 rate. 一份日期写错的 agreement, 可以把 gain 推去更高的那个 band.

exemption claim 得太随便. 如果你靠的是某个 exemption 或者 group relief 的 position, 你的档案就要撑得起那个 election 和那些 conditions, 而不只是嘴上说说.

信来了, 你该怎么做

14 天的时钟很短, 而且它是从信上的日期开始算, 不是从你拆信那天算. 从第一天起就要认真看待.

不要交半套文件然后祈祷没事. 把四份文件凑齐, 跟你实际报上去的那份 CKHT return 对一对, 在 HASiL 发现之前先自己找出任何漏洞. 如果你 return 里的某个数字撑不起来, 现在就跟你的 adviser 搞清楚, 好过等它变成一个带着 penalty 的调整才发现.

如果你真的需要更多时间, 在 deadline 之前用白纸黑字去要, 不是过后才要. 把回应交给当初准备那份 computation 的人处理, 这样答案才对得上你报的东西.

在信来之前就准备好

最好的 RPGT audit 回应, 是你在 disposal 当时就建好的那份档案. 当你用公司卖产业的时候, 第一天就把 RPGT 的档案好好收起来.

把 sale agreement, 如果有的话那份 valuation, 还有 completion statement 放在一起. 每一张你打算 claim 的 cost 的 invoice, 连同付款证明, 都留着. acquisition 的文件也留着, 就算那是很多年前买的, 因为 acquisition price 是整个 computation 的锚. 记录至少留七年.

在 self-assessment 之下, 你的 return 就是你的 assessment, 你的档案就是你的辩护. 一次就把它建好, 建对, 那么一封 Section 27 的信, 就只是一个早上拿文件的功夫, 而不是一场手忙脚乱.

KTP's View

Self-assessment 没有让 RPGT 变轻. 它只是让它变安静, 然后在后端变得更重. 你报上去的那个数字, 现在是你必须站得住的那个数字, 而 RPGT Audit Framework 给了 HASiL 一条清楚的路去 test 它.

对 SME 老板来说, 教训很简单. 保护你的那份纪律, 不是在信来的时候才做. 它是在 disposal 那一刻做的, 那时候交易还新鲜, 文件都还在. 一份干净的 disposal 档案, 在当下建很便宜, 一年后在 14 天的 deadline 下重建就很贵.

如果你在过去两年内用公司卖过产业, 不要等那封信. 把档案拿出来, 拿它去对一对你报了什么, 趁你还可以的时候把漏洞补好.

本文为一般教育性内容. 它不构成针对任何特定交易或纳税人的税务意见. 关于你自己的情况, 请咨询有执照的税务专业人士.

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