（税务）卖给REIT拿到RPGT豁免，三年后LHDN还是追税了

前言

公司把一栋仓库卖给一家REIT。

由于买方是REIT，这笔处置符合RPGT豁免令的条件。LHDN也发出清税证明书，确认该项RPGT豁免适用。

RPGT处理完了。你以为事情也到此为止。

三年后，LHDN却发出额外评税通知，把同一笔出售所得重新定性为营业收入，并按所得税法追税及罚款。

这正是Exceptional Landmark Sdn Bhd遇到的情况。2026年8月17日，上诉庭对这起案件作出了裁决。

Summary

Exceptional Landmark于2012年以RM2,360万购入一栋仓库，并在2014年以RM5,250万出售予REIT架构内的买方。

出售时，仓库已全数出租给一家跨国公司，租期为8年半。

由于买方为REIT，该项处置根据《不动产利得税（豁免）（第4号）令2003》获豁免RPGT；LHDN发出的清税证明书确认的是这项豁免，并非RPGT已被评税及缴清。

2017年11月，LHDN改以《1967年所得税法令》第4(a)条处理，将该笔利得视为营业收入，并对2014课税年度发出附带罚款的额外评税通知。

SCIT先撤销该项额外评税。高等法院及上诉庭随后均认为，没有理由推翻SCIT已作出的事实认定。根据双方协议，LHDN须在2026年12月31日前退回合计RM723.1万的所得税款。

同一笔出售，为什么会有两种税务说法？

Exceptional Landmark在2012年7月，向OSK Trustee Bhd（Axis房地产投资信托的受托人）买下该仓库。两年后，公司透过RHB Trustees Bhd，将同一栋仓库出售回REIT架构内的买方。

售价是RM5,250万，超过原先购入价的一倍。出售时，仓库已出租给一家跨国公司，租约长达8年半。

从RPGT角度看，这笔出售符合出售资产予REIT的豁免条件。因此，LHDN确认该笔处置可获RPGT豁免。

但三年后，LHDN换了一个角度看这件事。

LHDN认为，公司并不是长期持有资产后出售，而是在进行一项带有交易性质的买卖。因此，利润不应视为资本利得，而应按《1967年所得税法令》第4(a)条当作营业收入征税。

一旦这个定性成立，争议就不再是RPGT，而是所得税。

LHDN为什么认为这像一场买卖？

LHDN提出了几个事实：

公司的实收资本只有RM2。

仓库只持有约两年。

出售后取得了可观的一次性利润。

所得款项随后分派给股东。

公司之后的业务活动明显减少，接近休止状态。

在LHDN看来，这些事实组合起来，更像是为了转售获利而持有资产，而非一般的长期投资。

法院真正看的是什么？

这类争议的核心，是所谓的“交易特征”（badges of trade）。

它不是一条单独的法条，而是一套由法院长期发展出来的判断方式，用来区分一笔利润到底属于营业利润，还是资本利得。常见考量包括：买入时的真实意图、持有时间、是否经常进行类似买卖，以及出售的商业原因。

SCIT审视所有相关事实后，认定这笔利润属于资本性质，而不是营业利润。高等法院同意这个结论。

LHDN再向上诉庭上诉，但并没有提出新的基本事实。它主张的是，SCIT和高等法院把“交易特征”套用在这些事实时判断错误。

上诉庭不接受这个说法。法院认为，SCIT已经完整考虑相关因素，所得结论也有事实和证据支持；在这种情况下，上诉庭没有理由推翻下级审裁机构的一致认定。

因此，LHDN的上诉被驳回。

KTP的看法

这个案例并不是在说“卖给REIT就一定没有风险”，也不是说拿到RPGT豁免证明后，LHDN就不能再提出任何问题。

它提醒的是：RPGT豁免及清税证明书，确认的是当时就RPGT所采取的处理和豁免立场；但这并不当然排除LHDN日后主张，该笔利得从一开始便应按所得税法作为营业收入处理。

短持有期、大额一次性利润、分派款项给股东，以及出售后公司活动减少，这类事实组合过去曾是LHDN在交易特征分析下会重点检视的事项。不过，它们不会自动决定一笔利润属于营业收入。法院仍会结合购入目的、资产实际使用方式、会计处理、是否曾积极推销转售，以及最终出售的商业原因等整体事实作判断。

无论交易最初获得的是豁免证明还是清税信，公司都应在购入资产时保留相关商业文件，并记录持有目的及日后出售的商业理由。这不是为了“包装”一笔交易，而是为了确保日后如被问起时，事实能够被完整、准确地说明。

本文根据已公开报道的上诉庭判决整理，仅供一般参考，并非针对任何特定交易的法律或税务意见。房地产出售所得究竟属于资本性质还是营业性质，必须结合具体事实判断。在作出任何税务处理前，请先咨询您的税务顾问。