（税务）REIT 投资者注意：你一直相信的 10% 税率，已经没有了

（税务）REIT 投资者注意：你一直相信的 10% 税率，已经没有了

引言

“Boss，问一下…这个 REIT 收入还是跟以前一样吗？只是 dividend 而已对吗？”

那通电话，是在我两个会议中间打进来的。

语气很轻松，也很有信心。

那种已经有答案才会问的问题。

我没有马上回答。

因为经验告诉我一件事。

当客户说“seperti biasa”，通常代表已经不一样了。

我跟他说，我等下再打回给你。

过后，我回电给他。

我们就在电话里，一起过他的投资组合。

没有很复杂。

几只股票，大多数是 REIT，已经持有很多年。

他很喜欢 REIT。

老实说，这么多年来，他也没有错。

真实情况

同时，我也 WhatsApp 他最新的更新，来自 LHDN。

Practice Note 2/2026。

又是一份文件。又是一项更新。

但这一次不一样。

因为这是在很多投资者一直依赖的“特别税务待遇”结束之后发布的。

电话中，我开始解释。

电话那头，突然安静了一下。

然后他问：

“等下…这个已经 change 了？”

他拿出旧的 Public Ruling 1/2021。

我们对照。

一行一行看。

那一刻，情况就很清楚了。

投资没有变。

但是税的结果变了。

同样的 REIT 收入。
不同的税务处理。
不同的税率。

从 YA2026 开始。

转折点

然后他说了一句，我这些年听过很多次的话。

“原来我一直以为这个是 fixed 的。”

我没有马上纠正他。

因为这不是对或错的问题。

这是很多老板的思维方式。

一件东西用了很多年，就会变成一种“理所当然”。

而在税务上，“理所当然”是很危险的。

到底改变了什么（简单讲）

我用最简单的方式跟他解释。

在 YA2026 之前，很多 REIT 投资者享有一个很简单的制度。

10% 预扣税，直接完税。

不用想。
不用规划。
不用再申报。

感觉已经“settled”。

从 YA2026 开始，这种简单已经没有了。

现在，税务处理取决于你是谁。

如果你是马来西亚税务居民个人：

你的 REIT 收入不再是最终完税。

会加进你的总收入。
按照个人税率计算。

没有预扣税。

你必须自己申报。

如果你是非税务居民个人：

税率是 30%。

如果你是非税务居民公司：

维持 24% 预扣税，属于最终税。

他在电话那边静静听。

因为那个影响，慢慢开始明白了。

大多数人会在哪里出问题

我很直接跟他说。

问题不在税率。

问题在“习惯”。

以前：

“税已经扣了，不用管。”

现在：

你要记录。
你要申报。
你要做对。

而我看到很多人会出问题的地方就在这里。

不是因为他们 careless。

而是他们还在用旧的理解做事情。

风险，就是从这里开始。

实务上的重点

现在的税务风险，不是你不知道。

大多数人，其实知道一点。

真正的风险，是你用“旧的理解”来做“新的情况”。

REIT 投资者就是最好的例子。

他们没有激进。

也没有要避税。

只是照着以前的方式做。

但税务不会奖励“持续一样”。

税务只奖励“及时更新”。

反思

我看过太多类似的情况。

每一次，故事都差不多。

第一天不会有什么事情。

没有警告。没有提醒。

但慢慢：

假设越来越多。
做法越来越旧。
风险慢慢累积。

直到有一天，需要解释。

结尾一句话

在税务上，最危险的不是做错。

而是规则已经变了，你还很有信心地继续做以前的事。

温和行动提醒

如果你有投资 REIT，这一块值得你尽早重新检视。

特别是在 YA2026 报税开始之前。

现在简单处理，可以避免以后复杂解释。

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