（稅務）谁才是对的？律师说是 RPGT，IRB 说是所得税

（稅務）谁才是对的？律师说是 RPGT，IRB 说是所得税

“我已经卖掉那间房子了，律师也帮我申报RPGT！为什么你说我公司还要为这笔出售缴所得税？”

这是一位董事在复盘时对我大声喊的话。

我冷静地回答：“因为IRB（税务局）可能不会把你公司的这笔销售视为资本收益，而是营业收入。”

接着我反问他：“你成立这家Sdn Bhd是为了什么？为什么用这家公司买了五间房？为了赚钱，对吗？”

这是许多马来西亚Sdn Bhd公司常见的误区——当公司出售土地或房产时，到底该缴房地产增值税（RPGT）还是所得税？
关键就在于一个税务概念：“交易标志”（Badge of Trade）。

什么是“交易标志”（Badge of Trade）？

“交易标志”是一个沿用多年的税务原则，由马来西亚内陆税收局（IRB）用来判断公司是在投资房产还是在经营买卖房产。

IRB不会只看文件或律师的意见。他们更关注你公司的意图、行为和交易模式。

以下是IRB常参考的九大交易标志：

  1. 购买意图 买房是为了长期持有还是短期转卖？

  2. 资产性质 是自用（工厂、办公室）还是纯粹拿来卖？

  3. 交易频率 公司多久买卖一次房产？

  4. 改建与开发 公司是否通过装修、分割或开发来提高价值？

  5. 持有时间 买入后是否很快转手？

  6. 融资方式 是用短期贷款还是股本投入？

  7. 出售原因 是计划内出售还是特殊原因逼不得已？

  8. 辅助工作 公司是否像房产商一样打广告、请代理？

  9. 获利动机 是否一开始就打算从转卖中赚取利润？

若以上数项“标志”指向经营活动，IRB就可能忽略 RPGT 申报，直接把你的收益重新归类为所得税，哪怕律师已经报了RPGT。

马来西亚法院多次引用“交易标志”原则来判断房产出售应纳RPGT（资本收益）还是所得税（营业收入）。

为什么Sdn Bhd喜欢RPGT？

对多数公司来说，RPGT更简单，也通常更便宜。

公司RPGT税率如下：

  • 持有3年内：30%

  • 第4年：20%

  • 第5年：15%

  • 第6年及以后：10%（不同于个人，个人第6年后为0%）

只对增值部分征税，而不是整个售价。
多数情况下，一旦申报完毕，就是“一次性结清”。

对中小企业来说，RPGT税率较低，也不必担心被重开账查旧案。

为什么IRB偏爱所得税？

IRB的逻辑很简单：
如果你的Sdn Bhd像房产商一样操作，他们就要征所得税而不是RPGT。

公司所得税率如下：

  • 首RM150,000：15%（中小企业）

  • 接下RM450,000：17%

  • 之后：24%

当IRB将房产收益重分类为“营业收入”后，他们可以：

  • 重开过去年度账目重新评税；

  • 把多次交易都当作“营利活动”；

  • 质疑以往RPGT申报的正确性。

在IRB眼中，短期内多次买、装、卖的公司，看起来更像发展商而不是投资者。

马来西亚最新趋势

近年，IRB在房产处置课题上越来越积极，尤其在以下情形：

  • 房产从未用于公司主要业务；

  • 融资来自短期贷款；

  • 出售前有分割、装修或积极营销活动。

即使律师说“文件没问题”，IRB也会依据经济实质来判断，而不是纸上写的形式。

值得注意的是，Kind Action Sdn Bhd案。
联邦法院裁定：IRB在未撤销RPGT评估前，不能再就同一交易征收所得税。
这一判决划清了IRB的权力界线，也为企业在面对双重征税风险时提供了一层保护。

给Sdn Bhd董事的提醒

在卖出房产之前，先问自己一句：

“IRB会把我公司当作投资者，还是房产商？”

这个判断可以决定你要缴的税是RPGT还是所得税。
差额可能就是几十万令吉。

签署买卖合约前，最好让专业税务顾问先审核。
因为一旦IRB发出评税通知，要推翻它，比预防更难。

作者：
许德平（KOH TECK PENG）
马来西亚核准公司审计师与持牌税务代理

Visit Us

  • Wisma KTP, 53 Jalan Molek 1/8, Taman Molek, 81100 Johor Bahru

  • Wisma THK, 41, Jalan Molek 1/8, Taman Molek, 81100 Johor Bahru

KTP (Audit, Tax, Advisory)

An approved audit firm and licensed tax firm operating under the KTP group based in Johor Bahru providing audit, tax planning, advisory and compliance services to clients

THK (Secretarial, Bookkeeping, Payroll, Advisory)

A licensed secretarial firm in Johor Bahru providing fast reliable incorporation, secretarial services, corporate compliance services, outsourcing bookkeeping, and payroll services to clients

KTP Lifestyle

An internal community for our colleagues on work and leisure.

KTP Career

An external job community on vacancies in Johor Bahru for interns, graduates & experienced candidates.

Tax 税Ktp KtpRPGT VS Income Tax, Badge of trade