(税务) 你的租金收入,是 business income 4(a) 还是 investment income 4(d) ?

(税务) 你的租金收入,是 business income 4(a) 还是 investment income 4(d) ?

KTP Tax Alert | 11 June 2026

前言

两个房东,在同一条街上各拥有一间一模一样的 shop lot. 一样的租金,一样的租户,一样的融资. 但是其中一个交的税明显比较少,行情差的那一年还能把亏损 carry forward,另一个却不能.

差别不在房产本身. 差别在于,每个房东用这间房产做了什么,以及他能证明什么.

每一份租赁档案背后的那条线

如果你在马来西亚拥有房产并出租,你的租金收入在 Income Tax Act 1967 底下,只会有两种征税方式.

要么是 Paragraph 4(a) 底下的 business income,要么是 Paragraph 4(d) 底下的 non-business income.

这不是贴标签那么简单. 你落在哪一类,会决定三件实实在在影响钱包的事.

它决定你能从租金收入里扣多少 deduction.

它决定你能不能针对 plant and machinery 申请 capital allowances.

它决定某一年的亏损能不能 carry forward,用来抵消下一年的收入.

在这三点上,Paragraph 4(a) 都是比较有利的位置. 大部分房东都想待在这里. 问题是,想待在这里,并不是判断的标准.

究竟什么才能让你归入 Paragraph 4(a)

Public Ruling No. 12/2018 把这条线划得很清楚.

你的租金收入要被当作 Paragraph 4(a) 底下的 business income,前提是你在房产上提供的 maintenance 或 support services,必须同时做到 comprehensive 和 active. 这两个字都有份量,而且两个都要满足.

Comprehensive 的意思是,你大致上做了维护房产所需的一切. 这包括 structural elements,楼梯,大堂,lift,停车场,排水沟,landscaping 还有外部装置. 只维护其中一两样是不够的. 单单提供 security services 也不算.

Active 的意思是,这些服务是你真的去做的,可以是你自己做,也可以是你委任的一方去做. 被动地拥有房产不算数. 收了租金然后坐在那边等电话响,这不是提供服务.

如果你达不到这个标准,你的收入就会落入 Paragraph 4(d),归类为 non-business income. 一个常见的陷阱就藏在这里. 如果设施是由 management corporation 维护,而你只是付管理费,那这些服务是从你的 ownership rights 被动衍生出来的. 这些不是你主动提供的服务. 无论纸面上的维护看起来多么 comprehensive,这笔收入还是留在 Paragraph 4(d).

法庭已经检验过这一点

这个分界,在 2026 年 4 月 22 日从理论变成了后果. 那一天,High Court 驳回了 Glenmarie Estates Sdn Bhd 对 LHDN 的上诉.

Glenmarie 拥有 14 间房产. 表面上看,这样规模的 portfolio 像是一盘活跃的出租生意. 但规模不是判断标准,而这家公司无法证明它有 comprehensive 而且 active 地提供服务.

法庭认为有两点对这宗上诉是致命的. 第一,Glenmarie 只是在租户投诉时才作出回应,这是一种被动的姿态,而不是 Paragraph 4(a) 所要求的那种主动,持续的维护. 第二,tenancy agreements 里并没有要求 comprehensive maintenance,所以这家公司声称自己提供的服务,在合约上根本没有依据.

这笔收入最终留在 Paragraph 4(d). 跟着 business income 而来的那些 deduction 和待遇,都没有跟着来.

这对你的档案意味着什么

Glenmarie 给的教训,不是大型 portfolio 一定会输. 而是没有文件支撑的安排会输.

你的租金收入怎么征税,取决于你做了什么,以及你能证明什么. 提供服务这件事必须是真实的,有文件记录的,而且是持续的. 有三点值得注意.

把责任写进合约里. Tenancy agreement 如果对维护只字不提,你最后就得为一个连白纸黑字都不支持的立场去辩护. 如果你提供 comprehensive maintenance,合约里就应该写明.

主动维护,而不是被动维护. 等投诉来了才处理,是被动拥有房产的特征. 针对全部 structural 和 common elements 安排定期维护,才是一盘活跃生意的特征.

把证据留好. Service contracts,维护记录,invoice 还有往来通讯,这些才能把一个说法,变成一个认定. LHDN 和法庭看的是 substance,而 substance 就活在文件里.

KTP's View

Paragraph 4(a) 不是一个你选了就有的身份. 它是一个你靠行动赚回来,再靠记录去证明的立场.

太多房东以为,等到需要的时候,那个比较有利的税务待遇自然会在那边等着他们. 结果到了 audit 才发现,整个安排从一开始就不是为了支撑这个立场而设的. Glenmarie 提醒我们,举证责任在纳税人身上,而且这个责任是 evidential 的.

如果你的租赁 portfolio 是为了拿 Paragraph 4(a) 待遇而设的,趁这份档案还在书写当中,现在就去检视你的 tenancy agreements,你的维护做法,还有你的记录. 最糟糕的发现时机,是你已经坐在 LHDN 对面的那张桌子上.

本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。如果董事面对具体的执法行动，或希望管理个人风险，建议寻求专业咨询。

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