(Tax Update) 租约印花税到底谁要付？2026年法定立场与实务解读

(Tax Update) 租约印花税到底谁要付？2026年法定立场与实务解读

前言

每次东主和租客坐下来签租约，几乎都会遇到一个问题：印花税到底谁来付？

答案其实在《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）里写得清清楚楚。问题是，法律上的默认立场和市场上的做法，往往不是同一回事。

来到2026年，自我评估制度（self-assessment）启动了，罚款也调高了，搞错这条问题的代价比以前贵很多。

法定立场

印花税的承担方，是由《1949年印花税法令》（Act 378）第33条来规定的，原文是：

提供适当印花税的费用应由以下人士承担：（a）凡属第三附表第一栏所述的文书，由该附表第二栏所指明的人士承担；（b）凡属其他文书，由起草、制作或签署该文书的人士承担。

而租约和租赁合约，要参考的是第三附表（Third Schedule）。

第三附表写得很明白：租约正本的印花税，是**承租人（也就是租客）**承担的。副本（duplicate）的印花税，则由业主承担，每份RM10。

简单讲，租约印花税的法律链条是这样：

第33(a)条 → 第三附表 → 租客付正本，业主付副本

如果一份文书不在第三附表里，那就要看第33(b)条的兜底条款：由起草、制作或第一个签署该文书的人来付。但租约不需要走这条路，因为第三附表已经讲清楚了。

法律默认 vs 合约自由

第33条设定的是法律默认立场，但其实双方是可以自己谈的。马来西亚租赁市场上常见的安排有三种：

租客全包 最普遍的做法，跟着第三附表走。多数租约根本没特别写明，就自然落到租客头上。

双方平均分摊 各付各的那一份。业主付副本，租客付正本。这其实就是第33(a)条加第三附表的法定分配方式。

业主全包 在竞争激烈的租赁市场，或高值房产，越来越多业主主动承担。对那些根据《1967年所得税法令》第4(d)条申报租金收入的业主来说，印花税是可以扣税的开销，扣完税之后的实际成本，其实没你想象中那么高。

重点来了：租约里没写谁付，不代表是平分。没写，就是默认按第33(a)条和第三附表来分配，租客付正本那部分。所以一份写得好的租约，应该把这一条白纸黑字写清楚，免得日后扯皮。

为什么这条很重要？第52条的证据风险

印花税本身其实不贵。普通住宅租约一年大概RM50到RM500。

真正的风险，藏在《印花税法令》第52条——没盖章或盖章不足的文书，不能在任何法庭程序中作为证据。

业主们听好：如果租客拖欠租金、损坏屋子、或赖着不搬，你的租约在打官司之前必须先补盖章，那时候罚款已经累计了。文件最终是可以救得回，但中间那段拖延和额外费用，本来是完全可以避免的。

2026年有什么变？

今年三个监管层面的变化，让"谁付印花税"这条问题，比以前更重要：

1. STAMPS门户关闭了，e-Duti Setem上线 从2026年1月1日起，所有租约印花税都必须通过 e-Duti Setem（mytax.hasil.gov.my）来缴付。谁付，谁就要有MyTax账户，可以用MyDigital ID或LHDN注册账户登入。

2. 自我评估制度（STSDS）正式启动 根据修订后的第36条，提交印花税申报表，就视为评估已经完成，但Collector仍然保留行使裁定权（adjudication）的空间。租约双方都要在申报表上填资料，而且双方都必须把租约正本和电子盖章证书保留7年，以备稽查。

3. 罚款大幅提高 《2024年财政法令》（Finance Act 2024）和《2025年税务法案》（Tax Bill 2025）对第47A条的修订，从2026年1月1日生效，迟盖章和不合规的罚款大幅调高，某些违例罚款可以高达RM50,000。

第47条规定的"签署后30天内必须盖章"这条没变，但错过这30天的代价，已经不一样了。

实务建议

对多数业主和租客来讲，方法其实很简单：白纸黑字写清楚，30天内盖章。

一条条文就够用：

本合约下所有应缴印花税，应由【租客 / 业主 / 双方平均】承担，不论《1949年印花税法令》第33条及第三附表所规定的法定立场。

如果你是有多个出租单位的业主，建议养成两个习惯：

（一）所有租约模板统一这一条，不要每次重新谈；

（二）把e-Duti Setem盖章这步纳入入伙清单，在第47条规定的30天窗口内完成，然后把电子证书和签好的租约一起存档，保留7年。

KTP 的看法

第33条和第三附表把默认立场讲得很清楚：租客付印花税。

但法律也给了双方自由协商的空间。我们看到最常见的错误，不是分配本身错了，而是根本没写——租约对印花税这条保持沉默，结果到了要付钱的时候，或者要拿去法庭作证据的时候，才变成纠纷。

来到2026年，自我评估制度上路，罚款规模扩大了。"含糊带过"已经变成一个昂贵的立场。

合约里写清楚，30天内盖章，证书保留7年。

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